DPE en F ou G : que faire concrètement avant l'interdiction de location 2028 ?

Le compte à rebours est lancé pour des millions de propriétaires bailleurs français. Avec l'interdiction de location des logements classés F au DPE F ou G interdiction location 2028, chaque mois d'inaction réduit la marge de manœuvre disponible pour rénover, vendre ou repositionner un bien immobilier. Voici ce que vous devez faire concrètement, étape par étape.

DPE F ou G : comprendre l'ampleur du problème et le calendrier réglementaire

En France, 3,9 millions de logements — soit 12,7 % du parc de résidences principales — sont classés F ou G au DPE. Les logements G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront le 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Agir avant ces échéances est impératif pour tout propriétaire bailleur.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'exclusion des passoires thermiques du marché locatif. Sur les 30,9 millions de résidences principales recensées au 1er janvier 2026, les logements concernés par le DPE F ou G interdiction location 2028 représentent une part significative du parc locatif privé. Le gel des loyers des logements F et G est entré en vigueur dès le 24 août 2022, bien avant les premières interdictions de location.

Pourquoi l'inaction face à un DPE F ou G est une erreur stratégique

Ne rien faire expose le propriétaire bailleur à des risques juridiques et financiers croissants : impossibilité de signer ou renouveler un bail, gel définitif des loyers, recours du locataire en justice, réduction ou suspension du loyer par le juge, et dépréciation progressive du bien immobilier sur le marché.

Le gel des loyers en vigueur depuis août 2022 prive déjà les propriétaires de logements F ou G de toute revalorisation selon l'IRL. Sans travaux, ce manque à gagner s'accumule année après année, tandis que les charges d'entretien, elles, continuent d'augmenter. Le DPE F ou G interdiction location 2028 transforme un problème de rentabilité en risque d'impossibilité totale d'exploitation du bien.

Le secteur du bâtiment représente 45 % de la consommation d'énergie finale et 27 % des émissions nationales de CO₂ selon le Ministère de la Transition Écologique. Derrière ces chiffres se trouvent 3,8 millions de ménages en difficulté pour payer leurs factures de chauffage — une réalité sociale qui renforce la légitimité des contraintes imposées aux propriétaires de passoires thermiques.

Les travaux prioritaires pour sortir un logement de la classe F ou G au DPE

Pour améliorer un DPE classé F ou G, trois postes de travaux sont prioritaires : l'isolation thermique (toiture, murs, planchers), le remplacement du système de chauffage par une solution performante (pompe à chaleur, chaudière à condensation), et l'amélioration des menuiseries (double ou triple vitrage). Une rénovation globale coûte en moyenne 40 000 €.

L'objectif minimal à atteindre pour échapper à l'interdiction de location DPE F ou G 2028 est la classe E (consommation entre 250 et 330 kWh/m²/an). Viser la classe D ou C dès maintenant permet d'anticiper l'interdiction des logements E prévue en 2034 et d'éviter un nouveau chantier dans moins de dix ans. Un audit énergétique préalable — obligatoire avant vente pour les logements F ou G hors copropriété depuis le 1er avril 2023 — vous permet d'identifier les travaux les plus efficaces selon votre configuration.

• Isolation complète (murs, toiture, planchers) : comptez entre 15 000 et 25 000 € pour un logement standard. C'est le poste qui génère les gains énergétiques les plus importants dans la majorité des passoires thermiques.
• Remplacement des menuiseries (double ou triple vitrage) : le budget varie de 8 000 à 15 000 € selon le nombre d'ouvertures et le type de vitrage choisi.
• Remplacement du système de chauffage : une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation gaz améliore sensiblement l'étiquette DPE, en particulier pour les logements chauffés à l'électricité en direct ou au fioul.
• Rénovation globale (tous postes combinés) : le coût moyen s'établit à 40 000 €, avec une fourchette de 20 000 à 60 000 € selon la superficie et l'état du bien. Le prix moyen au m² oscille entre 400 et 700 €.

Aides financières disponibles pour rénover un logement classé F ou G

Plusieurs dispositifs permettent de financer la rénovation d'un logement F ou G : MaPrimeRénov' (subvention de l'État selon les revenus et les travaux), l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie, et les aides locales des collectivités. Ces aides peuvent couvrir une part significative du reste à charge pour les propriétaires qui engagent des travaux face à l'interdiction de location DPE F ou G 2028.

L'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer une rénovation globale performante, ce qui en fait un levier majeur pour les propriétaires dont la trésorerie ne permet pas d'avancer l'intégralité des travaux. Combiner l'éco-PTZ avec MaPrimeRénov' et les CEE permet souvent de ramener le reste à charge à un niveau supportable, même pour une rénovation ambitieuse visant la classe C ou D.

Alternatives à la rénovation : vendre ou changer l'usage d'un logement DPE F ou G

Si les travaux de rénovation s'avèrent trop coûteux ou complexes, deux alternatives existent : vendre le bien (en respectant l'obligation d'audit énergétique depuis le 1er avril 2023 pour les logements F ou G hors copropriété) ou changer son usage (résidence principale du propriétaire, local professionnel). La vente reste soumise à une décote liée au DPE défavorable, et l'urgence créée par l'interdiction de location DPE F ou G 2028 affaiblit votre position de négociation.

La location meublée de tourisme est désormais fermée aux logements F et G depuis novembre 2024, ce qui supprime une alternative qui permettait à certains propriétaires de contourner les contraintes du bail classique. Anticiper la vente avant 2028 vous place dans une situation plus favorable : vous vendez un bien encore exploitable, ce qui limite la décote liée au classement énergétique défavorable.

Pour les biens en copropriété, le DPE collectif devient obligatoire selon un calendrier progressif : les copropriétés de plus de 200 lots devaient s'y conformer dès 2024, celles de 51 à 200 lots en 2026, et celles de 50 lots ou moins en 2026. Ce DPE collectif peut influencer la stratégie de rénovation individuelle et les décisions d'assemblée générale. Changer l'usage du bien en résidence principale ou en local professionnel échappe aux contraintes locatives, mais implique une réorganisation patrimoniale à anticiper avec votre notaire ou conseiller fiscal.

Plan d'action concret pour les propriétaires bailleurs d'un logement F ou G avant 2028

Pour agir efficacement avant l'interdiction de location 2028, les propriétaires d'un logement F ou G doivent suivre six étapes : vérifier la validité et la classe de leur DPE, réaliser un audit énergétique, identifier les travaux prioritaires, mobiliser les aides disponibles, planifier les travaux en laissant une marge suffisante avant l'échéance, et faire réaliser un nouveau DPE après travaux.

Le temps disponible est plus court qu'il n'y paraît. Entre la prise de contact avec un auditeur, l'obtention des devis auprès d'artisans RGE, la réalisation des travaux et l'établissement d'un nouveau DPE, plusieurs mois s'écoulent facilement. Lancer le processus en 2026 vous laisse une marge confortable ; attendre 2027 vous expose à des délais d'artisans saturés et à un risque réel de ne pas être en conformité avant le 1er janvier 2028.

1. Vérifier la validité du DPE en cours : un DPE est valable 10 ans. Confirmez sa classe exacte (F ou G) et sa date d'établissement avant toute démarche.
2. Réaliser un audit énergétique : cet audit identifie les travaux les plus efficaces, leur ordre de priorité et les gains énergétiques attendus. Il est obligatoire avant la vente d'un logement F ou G hors copropriété depuis le 1er avril 2023.
3. Contacter un conseiller France Rénov' : ce service gratuit vous aide à construire un plan de financement optimisé en combinant MaPrimeRénov', éco-PTZ jusqu'à 50 000 €, CEE et aides locales.
4. Obtenir plusieurs devis auprès d'artisans RGE : la certification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) est une condition d'éligibilité aux principales aides d'État. Comparez au moins trois devis pour chaque poste de travaux.
5. Planifier les travaux avant mi-2027 : cette marge vous permet d'absorber les aléas de chantier, les délais administratifs et d'obtenir votre nouveau DPE avant l'échéance réglementaire.
6. Faire réaliser un nouveau DPE après travaux : ce document officiel confirme le passage en classe E ou supérieure et lève l'interdiction de location ainsi que le gel des loyers.

Conclusion : agissez maintenant, pas en 2027

Le DPE F ou G interdiction location 2028 n'est plus une menace lointaine : avec moins de deux ans devant vous, la fenêtre d'action se referme rapidement. Commencez par vérifier la validité de votre DPE cette semaine, puis prenez rendez-vous avec un conseiller France Rénov' pour établir votre plan de financement. Les 3,9 millions de passoires thermiques françaises ne seront pas toutes rénovées en même temps : les artisans RGE et les organismes instructeurs de MaPrimeRénov' seront sous pression à mesure que l'échéance approche. Chaque mois d'anticipation vous donne un avantage concret sur les délais, les coûts et la sérénité de votre patrimoine locatif.